EMPRENDIMIENTOS
URBANISTICOS |
Dr. RICARDO ADRIAN BUTLOW / ABOGADO UBA
WWW.RICARDOBUTLOW.COM.AR |
CONJUNTOS INMOBILIARIOS / ABRAN PASO:
LAS RESPUESTAS CLAVES
COMO RESOLVER LA ADECUACION EXIGIDA POR LA LEY (ARTICULO 2075 CCCN)
CLUBES DE CAMPO / BARRIOS CERRADOS O PRIVADOS / PARQUES INDUSTRIALES /
EMPRESARIALES O NAUTICOS / EMPRENDIMIENTOS URBANISTICOS EN GENERAL |
Desde nuestro estudio, producida la reforma al Código Civil en el año 2015, nos abocamos a
muchos y variados temas que entendíamos cambiaría para siempre la responsabilidad, las figuras
jurídicas nuevas, las interpretaciones legales, los fallos y la doctrina legal; y no nos equivocamos.
La complejidad de la reforma, a casi 9 años de la misma, la búsqueda de soluciones compatibles
con los tiempos que corren, nos requirió de un esfuerzo intelectual y nos sumergió en la dinámica
del derecho positivo distinto, adaptado a la época, con matices diferentes y pretendiendo un vuelo
superior y muy dinámico a la hora de ordenar y priorizar los distintos temas. |
Ya abordé anteriormente el tema de los CONJUNTOS INMOBILIARIOS (CLUBES DE CAMPO Y
BARRIOS PRIVADOS) y me permitió remitir a quien le interese ese artículo en nuestra página
(www.ricardobutlow.como.ar) que no ha perdido vigencia y por el contrario, recobra toda su
actualidad con esta nueva presentación que ponemos en nuestro portal para seguidores, amigos
y personas que se encuentran vinculados profesionalmente al tema en tratamiento, ya sea
comercialmente, administradores de estos barrios, desarrollistas o que buscan realizar un
emprendimiento inmobiliario y todo esto les genera dudas e interpretaciones que chocan entre sí
y sin proponer verdaderas soluciones. |
El legislador introduce una nueva categoría de derecho real, LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS,
cuyas características salientes a todos son: PARTES COMUNES Y PRIVATIVAS, ESTADO DE
INDIVISION FORZOSA Y PERPETUA, CERRAMIENTOS, LUGARES Y BIENES COMUNES, REGLAMENTO
DE CONVIVENCIA, OBLIGACIONES DE CONTRIBUCION CON GASTOS COMUNES (ARTICULO 2074
CCyC) . |
El verdadero y profundo cambio que modifica las reglas y que ponemos a consideración de
nuestros lectores, es el artículo 2075 del mismo cuerpo, cuya segunda parte compartimos
textualmente… |
”LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS PREEXISTENTES QUE SE HUBIESEN
ESTABLECIDO COMO DERECHOS PERSONALES O DONDE COEXISTEN DERECHOS REALES Y
PERSONALES, SE DEBEN ADECUAR A LAS PREVISIONES NORMATIVAS QUE REGULAN ESTE
DERECHO REAL". |
No consideramos exagerado decir que hasta tanto se cumpla la adecuación de los títulos de propiedad a la nueva normativa, los mismos se volvieron IMPERFECTOS, por cuanto no haciendo la
modificación exigida DE READECUACION y consecuentemente no se cumple la disposición, el título de propiedad ya no es Perfecto. Para ello HAY QUE READECUARLO. |
El desafío entonces era encontrar
SOLUCION POSIBLE Y DE CUMPLIMIENTO EFECTIVO A LA
CUESTION LEGAL. |
Y luego de estudiar, consultar, trabajar en equipo, cometer errores, consultar a quienes no saben,finalmente logramos resolver el problema, no sólo en su fase teórica, sino también en la práctica, de la mano de la ESCRIBANA MARIA GENOVEVA HEGUY, quien aportó lo que faltaba a las soluciones legales para conseguir que nuestros clientes cerraran el tema DE LA ESCRITURACION y
pudieran hacer el trámite con éxito para cumplir con la ley y hacer posible tan delicada situación. |
AQUÍ VAN ALGUNAS DE LAS PREGUNTAS MAS HABITUALES Y SUS RESPUESTAS MAS
CONTUNDENTES SOBRE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS Y SU TAN NECESARIA ADECUACION,
BUSCANDO DAR CERTEZAS A QUIENES NECESITAN UNA SOLUCION PRACTICA Y FINAL. |
QUE TRAMITE SE REQUIERE PARA LA ADECUACION DE LOS CONJUNTOS Y QUIEN LOS LLEVARA A CABO?? |
EL PRIMER PASO PARA LA ADECUACION ES LA DECISION DE LA SOCIEDAD TITULAR DEL EMPRENDIMIENTO, ADOPTADA POR ASAMBLEA EXTRAORDINARIA, CON QUORUM Y MAYORIAS NECESARIAS. EN ESA ASAMBLEA SE PODRA DECIDIR LA TRANSFORMACION DE LA S.A. A ASOCIACION CIVIL Y OTORGAR EL REGLAMENTO DE ADMINISTRACION QUE REGIRA EL EMPRENDIMIENTO.
AL TRANSFORMARSE LA S.A. EN ASOCIACION CIVIL, LA COMISION DIRECTIVA ES LA QUE CONTINUARA CON EL GOBIERNO Y LA ADMINISTRACION DEL EMPRENDIMIENTO Y PUEDE ELEGIR UNA COMISION FISCALIZADORA PARA CONTINUAR LA TAREA DE FISCALIZACION .
¿SE PUEDE REEMPLAZAR AL DIRECTORIO POR UN ADMINISTRADOR PROVISORIO HASTA QUE SE LOGRE LA INSCRIPCION DE LA ADECUACION??
EN EL MISMO MOMENTO QUE SE RESUELVE LA ADECUACION, SE PUEDE ELEGIR EL DIRECTORIO NUEVO QUE LLEVARA A CABO LA ADMINISTRACION DEL EMPRENDIMIENTO.
¿LA INSCRIPCION DEBE HACERSE SOLO ANTE LA INSPECCION DE PERSONAS JURIDICAS (IGJ) O TAMBIEN INTERVIENE EL REGISTRO DE PROPIEDAD DE INMUEBLES ( RPI) DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES CUANDO SE TRATA DE UN INMUEBLE UBICADO EN DICHA JURISDICCION ??
EN IGJ Y EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. TAMBIEN ESTA CONTEMPLADA LA POSIBILIDAD DE INSCRIBIR ESTE REGLAMENTO, SIN NECESIDAD DE CONSTITUIR EL DERECHO REAL DE CONJUNTO
INMOBILIARIO.
¿LIQUIDAR EXPENSAS Y COBRARLAS. QUIENES PODRIAN ¿? ADMINISTRADOR PROVISORIO CON FACULTADES SUFICIENTES ¿? COMO SE LO NOMBRARIA ¿? DEBERIA LLAMARSE A LA ASAMBLEA MIENTRAS LA INSCRIPCION SE PERFECCIONA ¿?
EL ACTUAL ADMINISTRADOR, PROVISORIO O DEFINITIVO, DESIGNADO POR LA ASAMBLEA, ES EL QUE ESTA FACULTADO PARA REALIZAR EL TRAMITE COMPLETO, EMITIR EL CERTIFICADO DE DEUDA Y EN SU CASO, REALIZAR EL TRAMITE DE EJECUCION.
SE REQUIERE MAYORIA SIMPLE PARA SU DESIGNACION DE ACUERDO A LA NUEVA REGLAMENTACION.
¿CUANDO SE APRUEBA EL REGLAMENTO QUE REGIRA EL EMPRENDIMIENTO ??
EN LA MISMA ASAMBLEA DONDE SE DECIDE LA ADECUACION. SE PUEDE PRESENTAR EL PROYECTO DE REGLAMENTO Y DESIGNAR AL ADMINISTRADOR Y AL CONSEJO DE ADMINISTRACION.
¿DE QUE FORMA SE INSTRUMENTA EL REGLAMENTO DE ADECUACION QUE SE TIENE QUE PROTOCOLIZAR ? COMO SE INSCRIBE ¿? QUE REQUISITOS SE NECESITAN ¿?
EL REGLAMENTO DE ADECUACION SE INSCRIBE EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE Y LA ADECUACION EN LA INSPECCION DE PERSONAS JURIDICAS (IGJ ). EL REGLAMENTO SE DEBE APROBAR EN LA ASAMBLEA O SI LA S.A. SE TRANSFORMA EN ASOCIACION, EN LA REUNION DE COMISION DIRECTIVA.
¿QUE PASA EN CASO DE TERRENOS MAYORES Y MENORES EN CUANTO A SUPERFICIE RESPECTO DEL PAGO DE EXPENSAS POR MEDIDAS O TODO EN IGUAL PROPORCION??
ES CONVENCIONAL POR LAS PARTES LA FORMA DE PAGO DE DISTRIBUCION DE EXPENSAS.
¿QUIENES DESIGNAN LIBREMENTE AL ESCRIBANO QUE VA A ACTUAR Y PROTOCOLIZAR EL REGLAMENTO DE DE COPROPIEDAD.
ES FACULTAD DE LA MAYORIA SU DESIGNACION.
¿QUE FINALIDAD TIENE EL CODIGO AL EXIGIR LA ADECUACION DE LOS TITULOS DE PROPIEDAD Y REGLAMENTO ¿?
EL FIN INMEDIATO ES LOGRAR QUE TODOS ESTOS EMPRENDIMIENTOS SEAN REGIDOS POR NORMAS DE FONDO IGUALES, E INTERNAMENTE PUEDAN ESTABLECER EN FORMA CLARA Y PREDETERMINADA LAS REGLAS DE CONVIVENCIA.
¿LA READECUACION FUNCIONAL , IMPLICARIA PARA LOS PROPIETARIOS EL REOTORGAMIENTO DEL TITULO DE ADQUISICION ¿?
NO. SOLAMENTE LE SERA SOLICITADO EL TITULO A FIN DE CONSIGNAR, COMO NOTA MARGINAL DEL MISMO, QUE SE HA OTORGADO EL REGLAMENTO DE ADMINISTRACION, EN CUMPLIMIENTO DE LO PRESCRIPTO POR EL CCCN.
¿QUE VENTAJAS PODRA VER EL PROPIETARIO DE CADA LOTE DE UN CONJUNTO INMOBILIARIOUNA VEZ CUMPLIDO EL TRAMITE DE READECUACION ??
LAS VENTAJAS ESTARAN REFLEJADAS EN LA VIDA COTIDIANA DEL EMPRENDIMIENTO,YA QUE PERMITIRA CONOCER LAS NORMAS DE CONVIVENCIA CON ANTELACION, SABER QUE DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL PATRIMONIO DEL CONSORCIO, EL ADMINISTRADOR TENDRA MAS
FACULTADES PARA LOGRAR LA INTEGRIDAD DEL MISMO, AL DARLE CARÁCTER EJECUTIVO ALCERTIFICADO DE DEUDA POR EXPENSAS .
¿CADA LOTE SUFRE MODIFICACIONES DESDE EL PUNTO DE VISTA REGISTRAL??
DEFINITIVAMENTE NO. SOLAMENTE EN LA MATRICULA QUE CORRESPONDE A LOS BIENES COMUNES (TITULARIDAD DE LA ASOCIACION O SOCIEDAD) SE COLOCA NOTA A FIN DE DEJAR CONSTANCIA DEL OTORGAMIENTO DEL REGLAMENTO.
¿QUE CARACTERISTICAS POSEE EL REGLAMENTO DE ADMINISTRACION QUE REGIRA ALCONJUNTO INMOBILIARIO ¿?
SE CREA LA FIGURA DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS, CON REPRESENTACION ORGANICA Y SE ESTABLECEN SUS ORGANOS: ADMINISTRADOR, ASAMBLEA, CONSEJO DE ADMINISTRACION. SE INDIVIDUALIZAN LOS LOTES QUE INTEGRAN AL CONJUNTO INMOBILIARIO CON UN NUMERO, LLAMANDOLOS UNIDAD FUNCIONAL, SE DETERMINA DESTINO Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS COMO POR EJEMPLO: PAGO DE EXPENSAS, USO DE COSAS COMUNES, CESION DE USO DE LAS UNIDADES FUNCIONALES, REGIMEN DISCIPLINARIO Y SANCIONATORIO POR INCUMPLIMIENTOS, ETC.
Finalizamos este artículo agradeciendo la colaboración de la ESCRIBANAMARIA
GENOVEVA HEGUY EN EL ANALISIS DE LA SITUACION Y SUS RESPUESTAS, y poniendo a disposición de nuestros lectores todos los medios con que disponemos para encauzar los trámites pendientes de readecuación que se exigen para cumplir con la ley, volver a poner en el mercado los títulos de propiedad de cada uno de los propietarios de la enorme cantidad de barrios, emprendimientos y conjuntos, que adolecen hoy de la tan necesaria adecuación de sus respectivos títulos de propiedad .
POR ESTUDIO JURIDICO BUTLOW
DIRECTOR: RICARDO ADRIAN BUTLOW /
ABOGADO UBA / Tº 28 Fº 724 C.P.A.C.F.
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